En un país donde la inversión inmobiliaria crece sin precedentes, la copropiedad se ha convertido en una pieza clave del desarrollo urbano, aunque genera conflicto en la actualidad. No se trata solo de una figura legal más: es el punto de partida para obtener subcuentas catastrales, acceder a financiamiento y garantizar la seguridad jurídica en las transacciones. Sin embargo, en Paraguay, este componente estructural todavía opera en un limbo normativo que genera demoras, incertidumbre y riesgos tanto para desarrolladores como para compradores.
No obstante, ambas administraciones implicadas en el problema —Catastro Municipal y Catastro Nacional— han heredado una forma de operar poco estructurada. Aun así, es voluntad de sus responsables actuales abordar el tema y resolver la situación con la mayor celeridad posible, según detalló el arquitecto Diego Soler, consultor inmobiliario con décadas de experiencia en Europa y América Latina.
“La gente no tiene idea del riesgo al que se expone cuando compra un inmueble en condominio sin que esté constituida formalmente la copropiedad. Puede pasar año y medio antes de que pueda escriturar su unidad. Y si algo le ocurre al desarrollador en ese tiempo, el comprador queda completamente desprotegido”, advierte el profesional.
El interés creciente por este tema se refleja también en el libro “La Copropiedad en Paraguay”, escrito por el arquitecto Soler y coeditado por la Cámara Paraguaya de Desarrolladores Inmobiliarios (Capadei), que será presentado el próximo 3 de junio en la Feria Internacional del Libro de Asunción. El manual busca llenar el vacío técnico con herramientas claras para calcular coeficientes, estructurar zonas homogéneas y elaborar la planilla de copropiedad conforme a las exigencias normativas.
Brecha en la norma: obstáculo con nombre y apellido
Paraguay cuenta con una Ley de Propiedad Horizontal (Ley N° 677/60) y artículos específicos en el Código Civil (como el 2.140), pero carece de reglamentaciones claras que indiquen cómo se deben aplicar en la práctica. No hay criterios homogéneos sobre cómo calcular superficies, cuotas de expensas ni cómo debe elaborarse la planilla de copropiedad que exige la Municipalidad. En palabras de Soler: “No existe inseguridad jurídica en términos generales, lo que hay es una carencia jurídica concreta sobre este tema”.
Esa falta de reglamentación deriva en un funcionamiento altamente discrecional. Los tiempos y condiciones para constituir la copropiedad —y por ende obtener subcuentas catastrales individuales— dependen en muchos casos del criterio del técnico de turno en la municipalidad o en Catastro. Eso genera demoras que llegan hasta los 18 meses después de terminada una obra.
“El sistema está trabado. La ley dice que una vez aprobados los planos se puede tramitar la copropiedad. Sin embargo, se espera a que el edificio esté casi terminado para iniciar el proceso, lo cual no tiene lógica. El resultado es un cuello de botella operativo que frena ventas, bloquea créditos hipotecarios y genera un efecto dominó en todo el sector”, señala el arquitecto.
El impacto económico de una figura subestimada
La copropiedad no es solo un tecnicismo legal, es una condición necesaria para que el negocio inmobiliario funcione fluidamente. Al no poder obtener las escrituras públicas de sus unidades ni acceder a préstamos con garantía real, los compradores enfrentan mayores barreras de entrada. Los desarrolladores, a su vez, ven limitado su flujo de caja y enfrentan un mayor riesgo operativo.
Esto también impacta en la inversión extranjera. “El dinero es miedoso. Si un fondo de inversión llega al país y ve que no hay garantía de que el inmueble que compra podrá escriturarse en tiempo y forma, simplemente decide no invertir. Solo falta ajustar estas piezas”, destaca Soler.
Zona homogénea: solución técnica, visión práctica
Uno de los aportes más innovadores que introduce Soler en su libro es el concepto de “zona homogénea”. Se trata de un criterio que busca cumplir con el citado artículo 2.140 del Código Civil, que establece que los propietarios deben asumir los gastos comunes según el uso y disfrute de los bienes.
“La zona homogénea está constituida por aquellos elementos —departamentos, estacionamientos, oficinas— que utilizan las mismas zonas comunes. Es ilógico que alguien que solo compró un estacionamiento pague por la rotura del ascensor, o que quien tiene un penthouse asuma la reparación de una terraza común como si fuera propia. Eso va contra la lógica del código y se repite por simple desconocimiento”, explica el arquitecto.
Este tipo de enfoques —junto con herramientas como planillas automáticas que Soler ha desarrollado— buscan justamente estandarizar y simplificar los procesos. De este modo, se podrían evitar errores, desigualdades y hasta conflictos entre condóminos que hoy surgen por la falta de una guía clara.
Urgencia de ordenanza clara y reglamentada
Desde el entorno técnico e institucional se perciben señales de cambio. Soler asegura que tanto la Municipalidad de Asunción como el Catastro Nacional muestran voluntad de ordenar esta situación mediante una nueva ordenanza que reglamente el funcionamiento de la copropiedad.
“La solución es técnica y sencilla: una ordenanza clara que diga, por ejemplo, que a los tres meses de aprobados los planos debe presentarse la planilla de copropiedad. Que explique cómo se calculan las superficies, cómo se estructuran las zonas homogéneas, cómo se establecen las cuotas. Todo eso ya está definido técnicamente. Solo falta voluntad política”, sostiene.
Una oportunidad que no se puede postergar
Dicho de otro modo, no se trata solo de facilitar trámites: se trata de darle previsibilidad al negocio, de proteger al comprador y de generar condiciones competitivas frente a otros países de la región. Paraguay tiene la oportunidad de profesionalizar su estructura normativa con soluciones accesibles y probadas.
Como resume el arquitecto Soler: “Paraguay es un país estable, seguro, con gran potencial inmobiliario. Solo le falta reglamentar esas pequeñas cosas que parecen menores, pero que en la práctica lo son todo para que el mercado funcione como debe”.