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En Paraguay la realidad y necesidad habitacional se presentan con muchas variables como la de una transición demográfica, que se expresa por la menor cantidad de hijos por mujer y por la extensión de la esperanza de vida. En el caso de las mujeres, el acceso a mayores niveles educativos, así como al mercado laboral, han sido poderosos factores que incidieron y lo siguen haciendo, no solo en la decisión de tener menos hijos, sino incluso de contraer matrimonio.
De esta forma la población crece, pero a tasas más bajas, aunque superior al promedio del continente. Si se agrega el factor generacional o de la estructura poblacional paraguaya, se observa que una proporción importante se encuentra en las franjas de edades de mayor actividad, es decir, cuando las personas estudian, trabajan, se independizan, consumen y sobre todo, fundan nuevos hogares, lo que termina generando una mayor demanda sobre el parque habitacional.
La creciente demanda de viviendas, en sus diferentes formatos (casa, dúplex y departamento), revela algunas transformaciones socioeconómicas por parte de la población, motivando a la oferta, es decir, llama a las empresas constructoras a generar una oferta también diferenciada en segmentos de ingresos y tipología de viviendas.
Existen algunos factores que limitan y retrasan los proyectos inmobiliarios, tanto desde la oferta como desde la demanda. Desde esta última, los ingresos familiares mensuales son vitales para diseñar esquemas de financiación para ir respondiendo a la demanda, que, al menos en Asunción y Gran Asunción, corresponde a lo que suele denominarse clase media y media-baja.
Composición habitacional en principales zonas del país
Los datos de la Dirección General de Estadística, Encuestas, y Censos (Dgeec) revelan que en las zonas urbanas las viviendas en alquiler siguen teniendo una alta demanda. De un total de 1.057.812 hogares, el 17.1%, es decir, unas 180.000 familias viven en alquiler, mientras que el 73.9%, alrededor de 781.000, en una casa propia pagada a cuotas o en condominio, y el 8.6%, unas 91.500 familias, habitan en una casa cedida por los padres o algún familiar.
Si se considera solo la zona de Asunción de 139.647 hogares, la cantidad de familias que alquilan una casa es del 28.7% (40.000) frente al 61.9% (86.400) que vive en una vivienda propia. Los terrenos en la capital se han encarecido en los últimos tiempos, lo que limita y en ocasiones, imposibilita que las familias puedan comprar una propiedad o residencia en Asunción. Esta situación, no obstante, ha abierto el negocio de la renta, es decir, construir viviendas para alquilar.
En Central, la situación se presenta de la siguiente manera: de 426.889 hogares, aproximadamente 321.000 (75.3%) cuentan con una casa propia, el 14.7%, es decir, 62.700 familias, viven en un alquiler. Ante el ya citado encarecimiento de los terrenos en Asunción, se da el fenómeno de la expulsión hacia estos lugares, donde los inmuebles son de más fácil acceso por los menores precios. Si se observa el comportamiento en los centros urbanos más grandes del país como Encarnación en Itapúa y Ciudad del Este, en Alto Paraná, la situación de gente viviendo en alquiler versus en casa propia, es similar a la de Asunción, debido al mismo patrón, los altos precios de los terrenos.
Siguiendo con los datos recopilados por la Dgeec, en 6 años, las familias viviendo en alquiler en Asunción y Alto Paraná han aumentado en 7.000 y 8.800, frente a las de Central, donde se registra una caída. Si en el 2010 existían 69.500 familias habitando en alquiler, en el 2016 cae en 62.600. Estos extremos reconfirman la realidad de las diferencias de precios de las propiedades.
La tenencia de hogares en Central aumentó de manera considerable en el período 2010/2016. Unas 229.000 familias vivían en el 2010 en una casa propia, 6 años después, creció en 321.200. Siempre haciendo uso de los datos recogidos por la Dgeec, en Paraguay existirían unas 320.000 familias, alrededor del 18.5% de los hogares, con ingresos mayores a G. 6.000.000, que podrían ser sujetos de crédito para la vivienda.
Se toma el mencionado monto como base mínima para acceder a los productos financieros para la vivienda ofrecidos por la banca de segundo piso, la Agencia Financiera de Desarrollo (AFD).
Valor de viviendas en Asunción y niveles de ingresos para financiación
Se consideran viviendas con valores que varían de G. 300.000.000 (US$ 53.000) a G. 800.000.000 (US$ 142.000). Además, se asume que el crédito es por 20 años de plazo, a una tasa de interés anual de 12%. Para simplificar el ejemplo, en este ejercicio no se incluye el costo del Impuesto al Valor Agregado (IVA), que grava los intereses de la operación.
Y bajo estos indicadores, ¿cuáles serían las cuotas de repago de los diferentes valores de vivienda y quiénes podrían acceder a ellos?
Primero, para la vivienda valuada en G. 300.000.000, la cuota mensual varía de acuerdo a si se realiza una entrega inicial o no. En este ejemplo, se asume una entrega del 20% del valor de la vivienda y se calculan las cuotas con y sin entrega. Para la vivienda de G. 300.000.000, la cuota con entrega es de G. 2.640.000 y sin entrega inicial asciende a G. 3.300.000.
Para la vivienda de G. 500.000.000, la cuota mensual es de G. 4.400.000 y sin entrega llega a G. 5.500.000 y finalmente, las cuotas para la vivienda de G. 800.000.000, que sería el crédito máximo para la vivienda que dispone la AFD, las cuotas varían entre G 7.040.000 y G. 8.800.000, dependiendo de si se efectúa o no una entrega inicial.
La diferencia entre las cuotas con y sin entrega aumenta con el valor de la vivienda. En estos ejemplos, las mensualidades son elevadas para la mayoría de los ingresos familiares en Paraguay. Idealmente, una familia que vive en una casa alquilada saldría de esta y continuaría con sus gastos de vivienda en la forma de cuotas de su casa propia.
Pero, ¿cuáles serían los niveles de ingreso para sostener estas cuotas?
Una regla general financiera es que la mensualidad de un préstamo para la vivienda no exceda el 30% del ingreso familiar disponible. Si la familia tiene otras obligaciones financieras, entonces esas entradas no estarían disponibles para el pago de la cuota de la casa propia. Considerando el ejemplo donde no se hace una entrega inicial, los ingresos familiares deberían ser de G. 11.000.000 para el caso de la casa menos valorada, G. 18.000.000 para la vivienda media, y G. 29.000.000 para la de mayor valor. Si se realiza una entrega inicial, los ingresos familiares pueden ser menores, ya que las cuotas también serían más bajas.
Con estos precios de viviendas, la cantidad de demandantes potenciales sería limitada, ya que utilizando los datos de la Encuesta de Hogares de 2016, se estima que el 10% de los hogares en Paraguay tienen ingresos mensuales mayores a G. 8.500.000. Por tanto, el ejercicio realizado con el valor de algunas viviendas estaría fuera del alcance de una gran mayoría de hogares que no podrían acceder a los préstamos necesarios para la compra de una vivienda.
Decisiones ante demanda ciudadana
El crecimiento de la población y zonas urbanas ponen también presión sobre las instituciones públicas en la forma de una mayor demanda de servicios públicos como redes de agua, alcantarillado, calles, desagües pluviales, electricidad, salud y educación. Esto implica mayores gastos públicos para los cuales generalmente no hay recursos bajo el esquema tributario actual. Una forma de paliar estas presiones sobre los gastos públicos es que el desarrollo urbano no se dé únicamente en forma horizontal (viviendas tradicionales), sino también en forma vertical (edificios). El crecimiento vertical de la ciudad hace que los servicios públicos rindan y alcancen a más personas, ya que, por ejemplo, es menos costoso construir una red de alcantarillado para 200 personas viviendo en una cuadra, que 200 personas habitando en 10 cuadras, ya que se requieren más materiales de construcción para dar cobertura a 10 cuadras. Este tipo de desarrollo aumentaría la densidad poblacional de las zonas urbanas (más personas en una menor superficie).
¿Cómo incentivar la densificación de la ciudad?
Para que la demanda de la vivienda quede en Asunción y disminuya la urbanización hacia los diferentes municipios del departamento Central existe una serie importante de políticas que se podrían utilizar tal como aumentar los impuestos, implementar regulaciones de construcción y demás acciones.
Si se considera solo la parte impositiva, se plantea la situación de que a medida que los edificios pagan más en concepto de impuesto inmobiliario por tener más metros cuadrados de construcción, habrían fuerzas económicas, como una mayor recaudación, que lleven a aumentar el impuesto inmobiliario de las propiedades de una sola planta (vivienda tradicional), de manera que aquellas personas que continúen viviendo en casas deberían tributar más por el derecho de hacerlo en una planta baja o se verían obligadas a mudarse a edificios donde tributarían menos.
Por tanto, el desarrollo urbano e inmobiliario en Paraguay es complejo y tiene muchos aspectos puntuales aún por avanzar.
Primero, están las cuestiones vinculadas al mercado de oferta y demanda de vivienda, debido a que existe una creciente población de ingresos medios que están migrando a los diferentes municipios del departamento Central, donde los valores de las propiedades siguen siendo menores. Este creciente desarrollo urbano es un tema fundamental de políticas públicas porque a medida que se expande la ciudad, el costo de proveer servicios públicos es mayor a diferencia de los desarrollos inmobiliarios de densificación que son más eficientes porque permiten alcanzar a una mayor población en los mencionados términos.
Finalmente, la cuestión habitacional, expresada por la demanda de viviendas, se ha convertido en un aspecto fundamental para repensar el fenómeno urbano, la planificación del crecimiento y del desarrollo territorial.
Estas tareas no serán sencillas, puesto que no existe una tradición de planificación, de anticipación ni de prospectiva, al menos desde el Estado. Las instancias de gobierno municipal deberían comprender estos fenómenos y ajustar sus respectivas normativas para incentivar la intensificación.
Por tanto, es clave para un desarrollo de mejor calidad habitacional en Paraguay, el diseño de políticas públicas que respondan a las necesidades reales de vivienda de la población, mitigando los costos de la provisión de servicios por parte del Estado.
* Según Estadística, Encuestas y Censos, en áreas urbanas las viviendas en alquiler siguen teniendo alta demanda. De un total de 1.057.812 hogares, el 17.1% (180.000 familias) viven en alquiler, mientras que 73.9% (781.000), en casa propia pagada a cuotas o en condominio y 8.6% (91.500) habitan en casa cedida.
* Las proyecciones de población indican que para 2032, los habitantes en Paraguay serían unos 8,5 millones, donde una mayor parte, más de 6,2 millones, vivirán en las zonas urbanas, mientras que en el sector rural habitarán solamente alrededor de 2,3 millones de personas.
* El crecimiento de la población, especialmente en zonas urbanas, dispara también presión sobre las instituciones públicas en la forma de una mayor demanda de servicios públicos como redes de agua, alcantarillado, calles, desagües pluviales, electricidad, salud y educación.